|
|
BİRİNCİ
BÖLÜM
Genel Hükümler |
A) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı:
I-Genel kural:
Madde 1 - Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu,
dükkan,mağaza,
mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya
elverişli
olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından,
bu
kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.
Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının,birinci fıkrada yazılı
nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat
mülkiye-
tine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından,
bu
kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.
II - Tarifler:
Madde 2 - Bu kanuna göre :
a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul);yalnız
esas yapı kısmına (Anayapı) anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına
kullanıl-
maya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan
bö-
lümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan
doğruya
o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde
kuru-
lan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat
maliki);
b) Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa
kullanma veya faydalanmaya yarıyan yerlerine (Ortak yerler); kat
maliklerinin
ortak malik sıfatiyle paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma
haklarına (Kullanma hakkı);
c) (Değişik: 13/4/1983 - 2814/1 md.) Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiye-
tine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok
yapının
bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu
Ka-
nun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı); bu hakka sahip
olanlara da (kat irtifak sahibi);
KANUNLAR, ŞUBAT 1989 (EK - 3)
d) Arsanın, bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen
ortak mülkiyet paylarına (Arsa payı);
e) Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede
(Sözleşme); Denir.
III - Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği:
Madde 3 - Kat mülkiyeti, arsa payı ve
anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağ-
lantılı özel bir mülkiyettir.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/2 md.) Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan
anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu
tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu
tarihteki
değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet
esaslarına
göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız
bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat
maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için
mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca
tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen
çoğalma
veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.
Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı tamamlandıktan
sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya
bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı yazılı bir istem üzerine, bu
kanunda
gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir.
IV - Ortak yerler:
Madde 4 - Ortak yerlerin konusu sözleşme
ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı
yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan
ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları,antreler, merdivenler,
asansörler,
sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı
daire
veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve
or-
tak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup
ba-
ğımsız bölum dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer
daireleri,ku-
yu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp
kanalları ile kalorifer, su,havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo
ve
televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet
merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma
veya,faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer)
konusuna
girer.
B) Bağlantılar :
I - Bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı:
Madde 5 - Kat mülkiyetinin başkasına
devri veya miras yoliyle geçmesi ha-
linde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı,kat mülkiyetinden
veya
kat irtifakından ayrı olarak devredilemiyeceği gibi, miras yoliyle de geçmez
ve
başka bir hakla kayıtlanamaz.
Anagayrımenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı ku-
rulmamış arsa payı bırakılamaz.
Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar.
Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmıyan
irtifaklar kurulamaz. Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o
gayrimenkulün kütük-
teki sayfasına tescil veya şerhedilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide
olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar.
II- Bağımsız bölümlerle eklentiler ve ortak yerler arasındaki bağlantı:
Madde 6 - Bir bağımsız bölümün dışında
olup, doğrudan doğruya o bölüme tah-
sis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su
saati
yuvaları, tuvalet gibi eklentiler,ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici
parça-
sı sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur.
Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlar-
dan anayapının oturduğu zeminin dışında kalanlar kadastro planında veya tapu
haritasında ayrıca gösterilir. Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve
diğer kat maliklerinin hakla riyle bağdaşması mümkün olmıyan irtifaklar
kurulamaz.Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması
halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş,kayıtlanmış
vaya kiralanmış olur.
C) Ortaklığın (Şüyuun) giderilmesi ve öncelikle satınalma (Şüf'a) hakkı:
I - Ortaklığın giderilmesi:
Madde 7 - Kat mülkiyetine veya kat
irtifakına tabi olan gayrimenkulde
ortaklığın giderilmesi istenemez.
Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabi-
lir bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.
II- Önceiikle satınalma hakkı:
Madde 8 - (Değişik birinci
fıkra:13/4/1983 - 2814/3 md.) Kat mülkiyeti ku-
rulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya, kat irtifakı
bağ-
lanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak
hakkı
sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur.
Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması
halinde öteki paydaşlar, öncelikle satınalma hakkını kullanabilirler.
Sözleşmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir.
D) Genel hükümlerin uygulanma alanı:
Madde 9 - Kat mülkiyetine veya kat
irtifakına ait kütük kaydında veya kat
malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm
bu-
lunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlasmazlıklar,Medeni Kanun ve
ilgili
diğer kanunlar hükümlerine göre karara bağlanır.
İKİNCİ BÖLÜM
Kat Mülkiyetinin ve Kat
İrtifakının Kurulması
|
A) Genel kural:
Madde 10 - Kat mülkiyeti ve kat irtifakı
resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.
Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o
gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti
kurulamaz.
Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan birden fazla
bölüm, kat mülkiyeti kütuğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir.
Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarınca ve-
ya aşağıdaki fıkraya göre verilen bir mahkeme hükmü ile yapılır.
Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın
giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri,
paylaşmanın,
kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını
isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı
belgelere
dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle
bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.
B) Kat mülkiyeti kütüğü:
Madde 11 - Kat mülkiyeti, Tapu Sicili
Tüzüğüne göre tutulacak (Kat mülkiyeti
kütüğü) ne tescil olunur, bu kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili
ge-
nel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır.
Kat irtifaklarının tescili kat mülkiyeti kütüğüne yapılmayıp, bu kanunda
yazılı ilgili hükümler gözetilmek şartiyle, irtifak haklarının tesciline ait
ge-
nel hükümlere göre yapılır.
Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti, Tapu Sicili
Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak (Kat mülkiyeti zabıt defteri) ne
tescil olunur.
C) Kat mülkiyetinin kurulması:
I - İstem ve belgeler:
Madde 12 - (Değişik: 13/4/1983 - 2814/4
md.)
Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi
hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan
bir
dilekçenin tapu idaresine verilmesi veya istemde bulunulması lazımdır. Bu
di-
lekçede veya istem üzerine tapu idaresince düzenlenecek tutanakta,
anagayrimen-
kulün kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı
değerlerinin
ve bu bölümlere değerleri ile oranlı olarak tahsisi istenen arsa paylarının
gös-
terilmesi şarttır.
Dilekçeye veya istem tutanağına, kanunlara göre temliki tasarruflar için ve-
rilmesi gerekenlerden başka, aşağıda yazılı belgeler de eklenir.
a) Anagayrimenkulün (yapı veya yapıların) dış cepheler ve iç taksimatı ba-
ğımsız bölüm, eklenti ve ortak yerlerinin ölçüleri açıkça gösterilmek
suretiyle
bir mimar veya mühendis tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya
bü-
tün paydaşları tarafından imzalanan ve içinde gösterilenlerin doğruluğu
beledi-
yece tasdik olunan proje ve birden çok yapılarda yerleşimlerini gösteren
vaziyet
planı ile belediyece verilen yapı kullanma belgesi;
b) Anagayrimenkulün (yapı veya yapıların) ön ve arka cephelerini ve mümkünse
yarı cephelerini gösteren, en az 13x18 büyüklüğünde ve doğruluğu belediyece
tas-
dikli bir fotoğraf;
c) Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve
bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini
gösteren
ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış
noterden
tasdikli liste;
d) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halin-
de bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde
hazırlan-
mış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir
yönetim
planı.
II - Sözleşme ve tescil:
Madde 13 - (Değişik birinci fıkra:
13/4/1983 - 2814/5 md.) Tapu memuru ken-
disine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin
veya
istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat
mülkiyeti
veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme
aynı
zamanda tescil istemi sayılır.
Sözleşme düzenlenince, anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü
sayfasındaki (Mülkiyet) hanesine (Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine
çevrilmiştir) ibaresi yazılarak sayfa kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan
her
bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı
arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada,
parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir;
anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız
bölümlerin
kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle,
kütük-
ler arasında bağlantı sağlanır.
Anagayrimenkulün kapatılan sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil
kaydı, Tapu Sicili Tüzüğünün (Taksim halinde kayıtların nakli) ne dair
hükümle-
rine göre, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına
geçirilir.
Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul
niteliğini kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli planındaki numarayı alır.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/5 md.) Kat malikine, anagayrimenkulun çaplı
tasarruf belgesinden başka, istem halinde, 12 nci maddenin (a) bendinde
belirtilen projeden kendi bağımsız bölümüne ait olan kısmının tasdikli bir
örne-
ği de verilir.
D) Kat irtifakının kurulması:
Madde 14 - (Değişik birinci
fıkra:13/4/1983 - 2814/6 md.) Henüz yapı yapıl-
mamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması
ve
tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün
paydaşlarının
buna ait bir dilekçe veya istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) ve (c)
bentle-
rine uygun olarak düzenlenen proje, plan, liste ve (d) bendindeki yönetim
planı
ile diğer belgeleri tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine
geçişte
ayrıca yönetim planı istenmez. Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak
sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız
bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar)
hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve
yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu
olacak
bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün
beyanlar
hanesinde belirtilir. Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifaklarının kat
mülkiyetine çevrilme si, irtifak sahiplerinden biri tarafından istenince,
tescil, kat irtifakının
tesciline ait resmi senete ve 12 nci maddede yazılı belgelere ve
anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinin, evvelce verilmiş olan plana
uygunluğunun belediyece tasdikına da yanılarak yapılır.
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları
|
A) Kat maliklerinin hakları:
I - Bağımsız bölüm üzerinde:
Madde 15 - Kat malikleri kendilerine ait
bağımsız bölümler üzerinde, bu ka-
nunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle,Medeni Kanunun maliklere
tanıdığı
bütün hak ve yetkilere sahiptirler.
II - Ortak yerler üzerinde :
Madde 16 - Kat malikleri
anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payla-
rı oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel
kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi
yerlerdeki
ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile
oranlıdır.
B) Kat irtifakı sahibinin hakları:
Madde 17 - Kat irtifakı sahipleri, ortak
arsa üzerinde yapılacak yapının,
sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine
düşen
borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme
hakkına
sahiptirler.(Değişik: 13/4/1983 -2814/7 md.) Kat irtifakı sahipleri yapının
tamamlanması
için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak
ta-
yin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve
sorumluluklarına
dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır. (Ek: 13/4/1983 - 2814/7
md.) Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve
bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat
mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti
hükümleri uygulanır.
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
Kat Maliklerinin ve Kat
İrtifakı Sahiplerinin Borçları
|
A) Kat Maliklerinin borçları:
I - Genel kural:
Madde 18 - Kat malikleri, gerek bağımsız
bölümlerini, gerek eklentileri ve
ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini
rahat-
sız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine
uymak-
la, karşılıklı olarak yükümlüdürler.
Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölüm-
lerdeki kiracılara ve oturma (Sükna,) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden
her-
hangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır;bu borçları
yerine
getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.
Giderlere ve sigorta, primlerine ait 20 nci madde hükmü saklıdır.
II - Anayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk:
Madde 19 - Kat malikleri,
anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile
güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat malikle-
rinin rızası olmadıkça,anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve
te-
sisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız
bölümünde
ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz.
Ta-
van, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin
bağ-
lantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar
ver-
meyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile ver-
diği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
III- Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma :
Madde 20 - (Değişik birinci
fıkra:13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden
her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci,bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplana-
cak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım,koru-
ma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak
tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa
payı oranında;
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vaz-
geçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan
faydalanmaya
lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans
payını
ödemekten kaçınamaz.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat mali-
ki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından,
yönetim
planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi
yapıla-
bilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği
günler için aylık yüzde on hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız
bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kişinin, kusurlu bir hareketi
sebep
olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya
gide-
re sebep olanlara rücu hakları vardır.
IV - Sigorta anlaşması:
Madde 21 - Anagayrimenkulün, kat
malikleri kurulunca tayin edilecek değer
üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir.
Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa payları
oranında, katılmakla yükümlüdürler.
Anagayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigorta bedeli, aksi-
ne sözleşme olmadıkça, kat maliklerine, arsa payları oranında,
paylaştırılır.
Yalnız bir veya bir kaç bağımsız bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden
bir kısmı hasara uğramışsa,alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan yerlerin
ona-
rımına arsa payları oranında harcanır,
Kat malikleri anagayrimenkulün sigortasıyla giderilemeyecek olan zararlarını
karşılamak üzere, kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi ad ve hesaplarına
si-
gorta ettirebilirler; bu halde alınacak sigorta bedeli, anagayrimenkulün
sigorta
bedelindeki payları da ayrıca saklı kalmak üzere, yalnız kendilerine ait
olur.
Sigorta hakkındaki emredici hükümler saklıdır.
V - Ortak giderlerin teminatı:
Madde 22 - (Değişik birinci fıkra:
13/4/1983 -2814/10 md.) Kat malikinin,
20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme
tazmi-
natından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına
veya
başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken
ve
müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü
olduğu
kira, miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu
ödemiyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat
ma-
liklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat
malikleri
lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Medeni Kanunun 807 nci maddesinin
son
fıkrası hükmü burada da uygulanır.
(Değişik: 13/4/1983-2814/10 md.) Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen
kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.
VI - Müsaade mecburiyeti:
Madde 23 -
Kat maliklerinden birinin
bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki
tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi
veya
tesislerin yeniden yapılması için diğer bir bağımsız bölüme girmek
gerekiyorsa,
o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi
vermeye
ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar.
Anagayrimenkulün bir kısmının harap olması halinde, harap olan bağımsız bö-
lüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bağımsız bölümdeki tesislerin
ye-
niden yapılması için, sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya dışından
faydalanılması gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada başka sıfatla
otu-
ranlar buna müsaade etmeye mecburdurlar.
Yukarıdaki fıkralarda yazılı müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada
başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine müsaade verilen
bağımsız
bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler.
VII - Yasak işler:
Madde 24 - Anagayrimenkulün, kütükte
mesken, iş veya ticaret yeri olarak
gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik,
ecza
laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı
sözleşme-
leri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan
muayenehane-
ler bu hükmün dışındadır. Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen
bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar,
kulüp, dans salonu ve emsal gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın,
lokanta, pastahane, süthane gibi gıda
ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve
çarşı
gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla
açılabilir. Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi
üzerine bütün ba-
ğımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir.
VIII - Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti:
Madde 25 - Kat maliklerinden biri bu
kanuna göre kendisine düşen borçları
ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını,
onlar
için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin
müsta-
kil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden
istiyebilirler.
Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin dava tarihin-
deki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine,
arsa
payları oranında devredilmesi için dava açılmasına kat malikleri kurulunca
karar
verilir; bu kararı almak için çoğunluk sağlanamazsa veya kat maliklerinden
bir
kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve
davalının
bağımsız bölümünün mülkiyeti, davayı açmış olan kat maliklerine, arsa
payları
oranında, devrolunur.
Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut
farz edilir
a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hak-
kında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep
olunması;
b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde
gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine
getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı
olarak bir yıl ısrar edilmesi;
c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer ola-
rak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.
Bu maddedeki dava hakkı, sebebinin öğrenilmesi tarihinden başlıyarak altı
ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlıyarak beş yıl içinde
kullanılmazsa
ve dava sebebi de ortadan kalkmışsa düşer.
B) Kat irtifakı sahiplerinin borçları:
Madde 26 - Kat irtifakı sahipleri bu
hakka konu olan ortak arsa üzerinde,
ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve
plana
göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek
ve
yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak,
yükümlüdürler.
Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noterlikçe yaptırı-
lan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlıyarak iki ay içinde yerine
getirmez-
se, diğerlerinin yazılı istemi üzerine hakim, onun arsa payının ve kat
irtifakı-
nın, o zamanki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında,
devrine karar verir.
Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre
içinde yapılamaması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf
diğerlerinin
bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür.
BEŞİNCİ BÖLÜM
Anagayrimenkulün Yönetimi
|
A) Genel kurul:
Madde 27 - Anagayrimenkul, kat malikleri
kurulunca yönetilir ve yönetim
tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul
tarafından
kararlaştırılır.
B) Yönetim planı:
Madde 28 - Yönetim planı yönetim
tarzını, kullanma maksat ve şeklini yöne-
tici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime alt diğer hususları
düzenler.
Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.
Yönetim planında hüküm bulunmıyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden
doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.
(Değişik: 13/4/1983-2814/11 md.) Yönetim planının değiştirilmesi için bütün
kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü
maddeye
göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.
Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların
külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.
Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülki-
yeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim
pla-
nına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.
C) Kat malikleri kurulunun toplantısı ve kararları:
I - Toplantı zamanı:
Madde 29 - Kat malikleri kurulu, yılda
bir defadan az olmamak üzere yönetim
planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse,her
takvim
yılının ilk ayı içinde toplanır. Önemli bir sebebin çıkması
halinde,yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin
istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce
bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir
taahütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri
kurulu
her zaman toplanabilir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter
sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte
yapılacağı da belirtilir.
II-Yeter sayı:
Madde 30 - Kat malikleri kurulu, kat
maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve
oy çokluğuyla, karar verir. Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı
yapılamazsa kararlar en geç bir hafta, içerisinde yapılacak ikinci
toplantıya katılanların, oy çoğunluğuyla verilir. Bu kanunda yeter sayı için
ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.
III - Oya katılma:
Madde 31 - Her kat maliki,arsa payı
oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Anagayrimenkulde birden
ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız
bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu
bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün
oyların üçte birinden fazla olamaz, oy hesabı yapılırken kesirler gözönüne
alınmaz. Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri
kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat
maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder. Alınacak
karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır
bulunabilir,fakat oya katılamaz. Kat maliklerinden biri oyunu,yetkili vekil
eliyle kullanabilir;ancak aynı kişi oy sayısının üçte birinden fazlasını
kullanmak üzere vekil tayin edilemez.
IV - Kararlar:
Madde 32 - Anagayrimenkul kat malikleri
kurulu tarafından, sözleşme, yöne-
tim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir.
Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat
malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler. Anagayrimenkulün
kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya
bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler
arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara
bağlanır. Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden
sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere
yazılarak, toplantıda, bulunan bütün kat maliklerince imzalanır karara
aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar. Bir
husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa
dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.
V - Hakimin müdahalesi:
Madde 33 - Kat malikleri kurulunca
verilen karara razı olmıyan veya kat
maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma (Sükna)
hakkına
veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve
yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat
malikle-
ri anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak, hakimin
müdaha-
lesini istiyebilir.
Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlar-
da bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal
kara-
rını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi
lü-
zumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
Tesbit edilen süre içinde hakimin kararını yerine getirmiyenlerden, aynı
mahkemece, 100 liradan 2000 liraya kadar para cezası alınmasına kesin olarak
hükmolunur;yirmibeşinci madde hükmü mahfuzdur.
D) Yönetici:
I - Atanması:
Madde 34 - Kat malikleri,
anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından ve-
ya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler;
bu
kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atan-
ması mecburidir.
Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen
yönetici durumundadır.
Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu
tarafından atanır.
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden
atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yöne-
tici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat
maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de
dinlendikten
sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince
atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.
Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe,
kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa,
onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.
Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart
edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması
ha-
linde kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir.
Yöneticinin öz ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün giriş kapı-
sı yanına veya antrede görülecek bir yere çevre içinde asılması mecburidir.
Bu
yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her
birinden,ilgilinin
başvurması üzerine aynı mahkemece 50 liradan 250 liraya kadar para cezası
alın-
masına kesin olarak hükmolunur.
II - Yöneticinin görevleri:
1. Genel yönetim işlerinin görülmesi:
Madde 35 - Yöneticinin görevleri,
yönetim planında belirtilir; yönetim pla-
nında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:
a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve
onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi
bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve
sigorta
için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman
gösterilmemişse,
her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip
mik-
tarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan
iş-
ler için tekrar avans toplanması;
e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yöne-
tim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca
yet-
kili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın
kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması;
h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan
hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması;
i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat malik-
lerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat
mülki-
yeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere mu-
teber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı
göste-
rilmek suretiyle, hesap açtırılması;
k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.
2. Defter tutulması ve belgelerin saklanması:
Madde 36 - Yönetici, kat malikleri
kurulunun kararlarını protokolleri, yapı-
lan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci
madde-
de sözü geçen deftere tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin
bel-
geleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.
Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlıyarak bir ay içinde yöneti-
ci tarafından notere kapattırılması mecburidir.
Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmiyen yöneticiye 33 üncü maddenin
son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.
3. İşletme projesinin yapılması:
Madde 37 -
(Değişik:13/4/1983 - 2814/12 md.)
Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecik-
meksizin bir işletme projesi yapar. Bu projede özellikle:
a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider
tutarları;
b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara
göre düşecek tahmini miktar;
c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat ma-
likinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı;
Gösterilir. Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen
yararlananlara, imza-
ları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak
yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda
incelenir
ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.
Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri
ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci
fıkra-
sında belirtilen belgelerden sayılır.
III- Sorumluluğu:
1.Genel kural:
Madde 38 - Yönetici, kat maliklerine
karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.
2. Hesap Verme:
Madde 39 - Yönetici, yönetim planında
Yazılı zamanlarda eğer böyle bir zamanyazılmamışsa her takvim yılının
birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna,ana gayri menkul dolayısiyle o
tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına
vermekle yükümlüdür.Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları
ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın
gösterilmesi yöneticiden istenebilir.
IV-Hakları:
Madde 40 - Yönetici, kaide olarak
vekilin haklarına sahiptir. Kat malikleri,kendilerine düşen borçları ve
yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde
ve tamamen yerine getirmezlerse,yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur
olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu
yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden istiyebilir. Yönetici,
yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin
edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir,
(Değişik: 13/4/1983-2814/13 md.) Kat malikleri kurulu,kat malikleri
arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp
katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda,
bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal
yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.
E) Yönetimin denetlenmesi:
Madde 41 - Kat malikleri kurulu,
yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir
sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Hesapların
denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa;bu denetim
her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa,
hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.
KANUNLAR, MAYIS 1992 (Ek -12)
Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı
çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna
verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı
zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde
kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve
anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor
çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.
Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer
hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her
sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını
imza ederler.
F) Yenilik ve ilaveler:
I - Faydalı olanlar:
Madde 42 - Kat malikleri,anagayrimenkulün
ortak yerlerinde kendi başlarında
bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın
daha
rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın
çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve
ar-
sa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma
oranına göre, ödenir.
(Ek:10/12/1990 - KHK - 431/1 md.; Aynen kabul: 5/2/1992-3770/1 md.)
Kat maliklerinden birinin isteği ile ortak kaloriferle olan ısınmanın
doğalgaz
kullanılmak maksadıyla ferdi ısınmaya dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı
ve
arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
(Ek : 10/12/1990 - KHK - 431/ 1 md.; Aynen kabul: 5/2/1992-3770/1 md.)
Ortak kaloriferle olan ısınmanın ferdi ısınmaya dönüştürülmesine karar
verilmesi
halinde yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır ve
bu
konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir.
II - Çok masraflı ve lüks olanlar:
Madde 43 - Yapılması arzu edilen yenilik
ve ilaveler çok masraflı ise veya
yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün
bü-
tün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde
veya
geçitlerinde bulunmıyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki,
gidere
katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların
ya-
pılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.
Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmıyan kat maliki veya onun kül-
li veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması
giderlerine
sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik
veya
ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar.
III- Bağımsız bölüm ilavesi:
Madde 44 -
Anagayrimenkulün üstüne kat
ilavesi veya mevcut çekme kat yerine
tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş
kısmında
24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya
ilavesi için:
a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi;
b) Anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni
ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak
arsa
paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tesbit edilmesi;
c) İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, ta-
pu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14 üncü maddeye göre kat
irtifakı
kurularak bunun, anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti
kü-
tüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve anagayrimenkulün kapanan
eski
kütük sayfasiyle 13 üncü madde hükmüne göre bağlantı sağlanması; Şarttır.
Bu nitelikteki ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi
katılmak istemiyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler sebebiyle
azalan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul
ettikleri, resmi senette belirtilir. Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün
yapılmasına katılmıyan kat maliklerinin arsa paylarından yeni tahsis
sebebiyle azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek şartiyle, yeni yapılan
bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan eski resmi senet
gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptıranın mülkü veya yap
tıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına
yeni malik veya malikler adına tescil edilir.
G) Temliki tasarruflar ve önemli işler:
Madde 45 - Anagayrimenkulün bir hakla
kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve
bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar
veya
anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması
gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle
verecekleri
karar üzerine yapılabilir.
ALTINCI BÖLÜM
Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Sona Ermesi
|
A) Kat
mülkiyetinin sona ermesi:
I - Anagayrimenkulün arsasiyle birlikte yok
olması veya kamulaştırılması ile:
Madde 46 - Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti
kütüğündeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer. Anagayrimenkulün bütün
bağımsız bölümlerinin bir tek kişinin mülkiyetinde
toplanmasiyle kat mülkiyeti kendiliğinden sona ermez. Sicil kaydı, bütün kat
maliklerinin veya bütün bağımsız bölümleri kendi mülkiyetinde toplamış
bulunan malikin, anagayrimankuldeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete
çevrilmesine ait yazılı istemi üzerine silinir ve o gayrimenkul, müstakil
bölümlere bağlı arsa paylarına göre, genel kütükte yeni bir sayfaya
gaçirilerek ve eski kayıtlariyle bağlantı sağlanmak suretiyle tescil olunur.
Anagayrimenkulün niteliğinde kat mülkiyetinin kurulmasından sonra
değişiklikler olmuşsa, yeni sicil kaydına bunlar da yazılır.Bağımsız
bölümlerden biri bir ayni hakla veya sicile şerh verilen bir şahsi hakla
kayıtlanmış bulunuyorsa, hak sahibinin muvafakatiyle o hak kütükten
silinmedikçe, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete
çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesi istenemez.
Kayıtlayıcı hakkın sahibi, sicil kaydının silinmesine muvafakat etmemekle
beraber hakkının yalnız borçluya ait mülkiyet payına veya hakkın niteliğine
göre, bütün ortak mülkiyet paylarına aktarılmasına muvafakat ederse bu hak
sicilden silinmeksizin yalnız borçlunun, adi mülkiyet esasına tabi kılınmış
olan o gayrimenkuldeki bütün ortak mülkiyet payları üzerine geçirilmek
suretiyle genel kütüğe tescil olunur. Anagayrimenkulün arsasiyle birlikte
tamamen yok olması veya kamulaştırılması halinde sicil kaydının silinmesi
genel hükümlere göre yapılır.Anagayrimenkul kamulaştırılırsa, her bağımsız
bölümün kamulaştırma bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payı ve eklentileri de
gözönünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur ve o bölümün malikine ödenir.
II - Anayapının harap olması:
Madde 47 - Anayapının tümü harap
olmuşsa, anagayrimenkul üzerindeki kat mül-
kiyeti kendiliğinden sona erer.Anayapının bağımsız bölümlerinden biri
tamamen harap olur ve o bölümün maliki iki yıl içinde bölümünü yeniden
yaptırmazsa, diğer kat malikleri veya bunlardan bir kısmı,bu sürenin
tamamlanmasından başlıyarak bir yıl içinde o bölüme ait arsa payının, değeri
karşılığında ve arsa payları oranında kendilerine
devredilmesini hakimden istiyebilirler. Bu halde devrolunan arsa payları kat
mülkiyeti kütüğünün ilgili sayfalarının (Beyanlar) hanesine işaret
olunur;arsa payını devralanlar,devraldıkları tarihten başlıyarak iki yıl
içinde,harap olan bağımsız bölümü yeniden yaptırmaya veya aynı süre
içerisinde bütün kat malikleri bağımsız bölümlere bağlı arsa paylarını bu
kanunun 3 üncü maddesinin 2 nci fıkrasındaki esaslara göre yeniden
hasaplıyarak kat mülkiyeti kütüğüne geçirtmeye mecburdurlar.Yukardaki fıkra
hükmüne uyulmadığı takdirde anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti
kendiliğinden sona ererek, gerek o gayrimenkul ve gerek harap olan bölümler
için alınan sigorta bedeli üzerinde ortak mülkiyet hükümleri
uygulanır.Birden ziyade bağımsız bölüm tamamen harap olup da bunlardan
birinin yeniden yapılması diğerinin yapılmasına bağlı bulunuyorsa, bağımsız
bölümleri harap olan kat malikleri bunları yeniden yaptırıp
yaptırmıyacaklarını, harabolma tarihinden başlıyarak altı ay içinde diğer
kat maliklerine yazılı olarak bildirmeye mecburdurlar. Bildirmiyenlerin
yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve onların arsa payları,
bölümlerini yeniden yaptırmak istiyenlere öncelikle devredilir.Harabolan
bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti bu maddede yazılı süreler
devamınca kendiliğinden kat irtifakına çevrilir ve kat mülkiyeti kütüğünde
beyanlar hanesine geçici şerh verilir. Bağımsız bölüm yapılınca onun
üzerindeki kat mülkiyeti yeniden doğar ve geçici şerh kütükten silinir.
III- Bildirme ödevi ve kaydın silinmesi:
Madde 48 - Anagayrimenkulün veya
anayapının tümünün veya bir kısmının harabolması halinde durum yönetici
tarafından o gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu
idaresine ve bütün kat maliklerine; eğer yönetici yoksa, bağımsız bölümü
harap
olan kat maliki tarafından tapu idaresine derhal bildirir; bunun
bildirilmemesi yüzünden doğacak zararların tümünden bağımsız bölümü harap
olan kat maliki,zararın beşte biri oranındaki kısmından da yönetici
müteselsilen sorumlu olup, Hazine sorumlu değildir.
Kat mülkiyeti sona erince, kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalar kapatılarak
gayrimenkulün kaydı anayapıdan sağlam kalan kısımlar gösterilmek ve kat
mülkiyeti kütüğü kurulmadan önceki genel kütük kaydiyle bağlantı sağlanmak
suretiyle, arsa payları oranında ortak mülkiyet esaslarına göre, genel
kütüğe tescil edilir. Bu halde sigorta bedelleriyle enkaz üzerinde de ortak
mülkiyet hükümleri yürür. Tümü harabolan anayapının arsasında malik veya
ortak malikler tarafından yine kat mülkiyeti esasına göre yeni bir yapı
yapılmak istenirse, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmasına dair hükümler
uygulanır.
B) Kat irtifakının sona ermesi:
Madde 49 -
Kat irtifakına konu olan
arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir
beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman
son verebilirler. Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamiyle yok olması
veya üzerinde yapı
yapılamıyacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona
erer.
(Değişik fıkralar:13/4/1983 - 2814/14 md.):
Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında
verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi
üzerine, sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat
irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir.
Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir. Yukarıdaki fıkra uyarınca kat
irtifakı kaldırıldığında tapu kütügündeki kayıt silinir.
YEDİNCİ BÖLÜM
Son Hükümler
|
A) Yasaklar:
Madde 50 - Bu kanun yürürlüğe girdikten
sonra Medeni Kanuna ve diğer
kanunlara göre, bir gayrimenkulün paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir
ölümünden kat maliki gibi tek başına faydalanmasını sağlamak için irtifak
hakkı kurulamaz.Tümü kargir olmıyan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz.
B) Yeni duruma uyma :
I - Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra kurulan irtifaklarda:
Madde 51 - (Değişik birinci fıkra:
30/4/1969 - 1166/1 md.) Medeni Kanunun
yürürlüğe girmesinden sonra bu kanunun yürürlüğe girdiğı tarihe kadar bir
gayri-
menkulün paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki
gibi
tek başına faydalanmasını sağlamak için üzerinde irtifak hakkı kurulmuş olan
gayrimenkullerin mülkiyetinin 2/1/1971 tarihine kadar kat mülkiyetine
çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi mecburidir. Bu
yapılmaz-
sa irtifak hakları sona ererek yalnız ortak mülkiyet devam eder.
Gayrimenkul üzerindeki mülkiyetin birinci fıkra gereğince kat mülkiyetine
çevrilmesi ve kat mülkiyet kütüğüne tescili, ortak maliklerden birinin tapu
ideresine başvurması üzerine tapu idaresindeki belgelere ve bu kanunun 12
nci
maddesinin (b) bendinde yazılı fotoğrafa dayanılarak yapılır; bu halde
fotoğrafın,tapu idaresine başvuran ortak malikin imzasiyle tasdik edilmesi
yeter.
Diğer ortak malikler bu çevrilmeye itiraz edemiyecekleri gibi bunun gider-
lerine katılmaktan ve yönetim planı yapmaktan kaçınamazlar; kaçınılırsa,
haki-
min müdahalasine dair olan 33 üncü madde hükmü uygulanır.
II- Medeni Kanundan önce kurulmuş olan haklarda :
Madde 52 - Medeni Kanunun yürürlüğe
girdiği tarihten önce (Hava hakkı, oda mülkiyeti) gibi isimler altında
kurulmuş olan haklar, bu kanunun yürürlüğe girmesinden başlıyarak üç yıl
içinde, aşağıda yazılı hükümlere göre, bu kanun uyarınca kat mülkiyetine
veya kat irtifıkına çevrilir:
a) Gayrimenkul üzerinde bu haklara konu olan yapı bölümleri mevcutsa, hak
sahipleri, aralarında yapacakları bir sözleşme ile, o gayrimenkulün
arsasında, bölümlerinin değerleri oranında ve hiçbir bedel ödemeye mecbur
olmaksızın, Medeni Kanunun ortak mülkiyet hükümlerine göre paydaş olurlar ve
Kat Mülkiyeti Kanununun ilgili hükümleri uyarınca kat mülkiyetini
kurarlar.b) Yapı bölümleri mevcut olmayıp yalnız hava hakkı mevcutsa, bu hak
(a) bendindeki esaslara göre hak sahibinin arsada paydaş olması suretiyle
kendiliğinden kat irtifakı hakkına çevrilir ve kütüğe o suretle tescil
edilir. c) Hak sahipleri anlaşarak bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten
itibaren üç yıl içinde eski haklarını kat mülkiyetine veya kat irtifakına
çevirmezlerse, bu çevirme, gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresince,
ayrı ayrı bölümlerin değerleri oranında arsa paylarının tesbiti ve gereken
belgelerin hazırlanması suretiyle ve bu maddenin (a) ve (b) bendlerindeki
esaslar uyarınca,hak sahipleninden birinin müracaatı üzerine veya doğrudan
doğruya yapılır ve durum bütün hak sahiplerine bildirilir. Bu hakların tapu
idaresince kat mülkiyetine veya kat irtifakına doğrudan doğruya çevrilmesi
için gereken masraflar Hazinece ödenerek, kamu alacaklarının tahsili
hakkındaki özel kanun hükümlerine göre hak sahiplerinden alınır. Hak
sahipleri tapu idaresinin kararına karşı, bunun kendilerine bildirilmesinden
başlıyarak bir ay içinde, sulh mahkemesine dava açmak suretiyle itiraz
edebilirler.
III- Medeni Kanuna göre kurulmuş kat irtifaklarının yönetimi:
Madde 53 - Bu kanun yürürlüğe girdiği
tarihten önce bir gayrimenkulün pay-
daşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek
başına
faydalanmasını sağlamak için kurulmuş olan irtifak hakları,bu kanuna göre
kat
mülkiyetine çevrilinceye kadar anagayrimenkulün yönetimi, yönetim planı
yapılması mecburiyeti ve giderlere ve sigorta mecburiyetine ve bunun
primlerine
katılma hususlarında bu kanun hükümleri uygulanır.
C) Özel kanuna göre ortaklaştırma (Şüyulandırma) halinde kat mülkiyetinin
durumu:
Madde 54 - İmar Kanunu hükümlerine göre
ortaklaştırma halinde,
ortaklaştırılan gayrimenkuller arasında kat mülkiyetine tabi gayrimenkul
varsa,
İmar Kanununun 46 ncı maddesi gereğince ortaklığın giderilmesi hususunda
bütün
malikler anlaştıkları takdirde, ortaklığın giderilmesi bu anlaşma
hükümlerine
göre yapılır. Böyle bir anlaşmaya varılmazsa, her gayrimenkulün
ortaklaştırmadan önceki
geçer değerleri, birinci fıkrada sözü geçen madde hükmüne göre ortaklığı
gider-ekle görevli sulh mahkemesince ayrı ayrı takdir edilerek, bunlardan
değeri en fazla olan gayrimenkulün malikine, öteki gayrimenkullerin bu
değerle satın almasını teklife karar verilir ve bu teklif kabul edilip bedel
ödenince ortaklık giderilmiş olur. Kesinleşen sulh mahkemesi kararının
tebliğinden başlıyarak bir ay içinde bedel ödenmez veya altı ay içinde
ödenmek üzere banka mektubu veya ayni teminat gösterilmezse ortaklaştırılan
gayrimenkullerin tümü, imar durumuna göre mümkünse kat mülkiyeti muhafaza ve
diğer gayrimenkuller buna ilhak edilerek,eğer bu mümkün değilse kat
mülkiyeti kaldırılarak, açık artırma yoliyle satılıp ortaklık giderilir ve
satış bedeli her gayrimenkulün, ikinci fıkra uyarınca takir edilmiş olan
değerleri arasındaki orana göre, maliklere paylaştırılır.
D) Harç ve vergiler:
Madde 55 - Bu kanuna göre kat mülkiyeti
ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin başkasına devrini ihtiva etmedikçe her
çeşit harc ve vergiden muaftır. Bu muafiyet, Medeni Kanunun yürürlüğe
girmesinden sonra kurulan irtifak haklarının 51 nci madde gereğince kat
mülkiyetine ve Medeni Kanundan önce kurulmuş olan hakların 52 nci maddeye
göre kat mülkiyeti veya kat irtifakına çevrilmesi işlemlerine de şamildir.
Kurulan kat mülkiyetleri tapu memurunca derhal anagayrimenkulün kayıtlı
bulunduğu yerin belediyesine ve vergi dairesine bildirilir.
E) Belediyesi olmıyan yerlerdeki durum:
Madde 56 - Bu kanunun belediyelere
yüklediği görevler, belediye olmıyan,
yerlerde o yerin bağlı bulunduğu ilçe veya il merkezleri belediyelerince,
6785
sayılı İmar Kanununun 47 nci maddesinde bahsi geçen sahalarda ise ilgili
belediyece yerine getirilir.
SEKİZİNCİ BÖLÜM (1)
Devre MÜlk Hakkı
|
Madde 57 - Mesken olarak kullanılmaya
elverişli bir yapı veya bağımsız bölü-
mün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın
belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir
irtifak hakkı olarak kurulabilir. Bu hakka devre mülk hakkı denir.
Madde 58 - Aksi resmi senette
kararlaştırılmadıkça devre mülk hakkının bağlı
olduğu pay, devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde
belirlenir.
Devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına
çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabilir. Devre mülk üzerinde bu hakla
bağdaşan ayni haklar tesis edilebilir. Devre mülk hakkı bağlı olduğu
müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve temlik edilebilir ve
mirasçılara geçer.
Madde 59 - Devre mülk hakkının yılın
belirli dönemlerine ayrılması ve 15
günden daha az süreli olmaması gerekir.Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa
dev-
re mülk hakkı sahibi bu hakkın kullanımını başkalarına bırakabilir.
Madde 60 - Ana taşınmaz mal ile bağımsız
bölümlerin ve müstakil yapıların
tapu kütüklerinin beyanlar hanesine,bağımsız bölüm veya yapı üzerinde devre
mülk
hakkı kurulduğu işaret edilir ve düzenlenecek tapu senedinde de bu husus
belir-
tilir.
Madde 61 - Üzerinde devre mülk hakkı
kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin
ortak malikler arasında dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve
usulleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarım için
ay-
rılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar devre mülk sözleşmesinde
belirle-
nir. Bu hususları içeren ve bütün hak sahiplerince imzalanan devre mülk
sözleş-
mesi resmi senede eklenir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.
---------------------
(1) Bu bölüm ve bu bölüm başlığı altındaki maddeler 10/6/1985 tarih ve 3227
sa-
yılı Kanunun 1 nci maddesi ile eklenmiştir.
Devre mülk hakkı kurulan her yapı veya bağımsız bölüm için ortak malikler,
kendi aralarından veya dışardan bir gerek veya tüzelkişiyi yönetici ve kat
ma-
likleri kuruluna temsilci olarak tayin ederler. Bu Kanunun genel hükümlerine
gö-
re atanan yöneticilere devre mülk yöneticiliği ile ilgili görevler de
verilebi-
lir.
Madde 62 - Kat mülkiyetine çevrilmiş
birden fazla bağımsız bölümlerden
bazılarının üzerinde devre mülk hakkı kurulması, aksi yönetim planında
kararlaştırılmamışsa, diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatlarına
bağlı
değildir.
Madde 63 - Üzerinde devre mülk hakkı
kurulan yapı veya bağımsız bölümün or-
tak malikleri, aksi sözleşme ile kararlaştırılmamışsa, şuyuun giderilmesini
is-
teyemezler.
Madde 64 - Devre mülk hak
sahipleri,kendilerine ayrılan ve tapu sicilinde belirtilen dönem süresi
sonunda istifade ettikleri bağımsız bölüm veya yapıyı sözleşme hükümleri
gereğince boşaltmaya ve yeni hak sahibine teslime mecburdurlar. Dönem süresi
sonunda tahliye olmadığı takdirde, istifade edecek dönem sahibinden
birisinin veya yöneticinin tapu kaydını ve sözleşmeyi talebine ekleyerek
ibrazı halinde, mahallin en büyük mülki amirin emri ile, başkaca bir işlem
ve tebligata lüzum kalmadan, derhal zabıtaca boşalttırılır. İdare veya yargı
organlarına yapılacak başvuru, bu boşaltma işlemini durdurmaz. İlgililerin
kanundan ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.
Madde 65 - Devre mülk hakkı sahiplerinin
hak ve borçları, yetki ve sorumluluklarının tespit ve uyuşmazlıkların
çözümlenmesinde bu Kanunda, sözleşmede veya yönetim planında hüküm
bulunmayan hallerde Türk Medeni Kanunu ve ilgili diğer kanun hükümleri
uygulanır.
Görevli mahkeme:
Ek Madde 1 - (Ek: 13/4/1983-2814/15 md.)
Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde
çözümlenir.
Kullanma yerlerinin boşaltılması:
Ek Madde 2 - (Ek: 13/4/1983 - 2814/15
md.)
Kat malikleri kurulunca veya bu kurulca yetki verilen yönetici tarafından
sözleşmeleri herhangi bir nedenle feshedilen veya sona eren, kapıcı,
kalorifer-
ci, bahçıvan ve bekçiler ile dışarıdan atanan yöneticiler kendilerine bu
görev-
leri dolayısıyla bir yer tahsis edilmiş ise, bu yerleri onbeş gün içerisinde
bo-
şaltmak zorundadırlar. Bu süre içinde boşaltılmayan yerler yöneticinin veya
kat
maliklerinden herhangi birinin başvurusu üzerine başkaca tebligata lüzum
kalma-
dan mahalli mülki amirlerin kararı ile bir hafta içinde zabıtaca
boşalttırılır.
İdare ve yargı organlarına yapılacak başvuru, bu kararların yerine
getirilmesini
durdurmaz. İlgililerin kanun ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.
Birden çok yapılarda uygulanacak özel hükümler:
Ek Madde 3 - (Ek:13/4/1983 - 2814/15
md.)
Bir arsa üzerinde birden çok yapının varlığı halinde, bu Kanunda yer alan
hükümlerin uygulanmasında aşağıdaki kurallar dikkate alınır:
a) Vaziyet planına göre yapılacak tüm bağımsız bölümlerden yüzde kırkının
veya blok inşaatlarda herbiri en az sekiz bağımsız bölümü kapsayan blok veya
blokların tamamlanmış bulunması halinde,tamamlanan bağımsız bölümler için
kat
mülkiyetine geçilebilir Bu takdirde, tamamlanmamış yapılara ilişkin kat
irtifak-
larının tapu kütüklerinde nasıl yer alacağı (11 inci maddenin 2 nci
fıkrasına
bağlı kalınmaksızın) tüzükle belirlenir.
b) Yapılardan her birine ilişkin ortak giderler o yapıdaki kat malikleri,
bütün yapılar için müşterek tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler bütün
kat
malikleri tarafından 20 nci maddedeki kurala göre karşılanır, Yapılardan bir
kısmının tamamlanmamış olması halinde, kat irtifakı sahipleri de,
kendilerini
ilgilendirdiği ölçüde ortak tesis ve yerlere ilişkin giderlere katılırlar.
c) Blok yapılarda, bunlardan yalnız birine ilişkin sorunların çözümlenmesin-
de, kat malikleri kurulu, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden
oluşur
Kat irtifakına geçiş:
Ek Madde 4 - (Ek: 13/4/1983 - 2814/15
md.)
Beş veya daha fazla kişi tarafından üzerinde bir veya birden çok yapı yaptı-
rılmak amacıyla birlikte bir arsa edinilmiş olması ve pay sahiplerinden en
az
beşte dördünün kat irtifakına geçiş konusunda aldığı karara uyulmaması
halinde,
karara uymayan pay sahiplerinin gayrimenkuldeki paylarının iptaline ve bu
payla-
rın, isteyen diğer pay sahipleri adına tesciline sulh mahkemesi tarafından
aşa-
ğıdaki şartlarla karar verilir:
a) Müşterek gayrimenkulün yukarıda belirtilen amaçla edinildiğinin ispat
edilmiş olması,
b) Müşterek maliklerin yukarıda açıklanan çoğunluğunun kat irtifakına geçiş
kararına veya bununla ilgili yükümlülüklere noterlikçe yapılan tebligata
rağmen
iki ay içinde uyulmamış olması,
c) Karara uymayan müşterek maliklerin paylarının mahkemece tespit edilen
rayiç bedelinin mahkeme veznesine depo edilmesi.
F) Yürürlük tarihi:
Madde 66 - Bu kanun yayımı tarihinden altı ay sonra yürürlüğe girer. (1)
G) Yürütme makamı:
Madde 67 - Bu kanunun hükümlerini
Bakanlar Kurulu yürütür. (1)
*
* *
23/6/1965 TARİHLİ VE 634 SAYILI ANA KANUNA İŞLENEMEYEN
GEÇİCİ MADDELER:
1) 13/4/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunun geçici maddeleri:
Silinmemiş kat irtifakı hakları:
Geçici Madde 1 - Kat irtifakına konu olan arsa
üzerinde, bu Kanunun yürür-
lüğünden önce süresi içinde bitirilmemiş olan yapılara ilişkin kat
irtifakları
tapu kütüğünden silinmemiş ise, bunlar hakkında da 49 uncu maddenin bu
Kanunla
değişik hükmü uygunlanır.
Önce açılmış davalar:
Geçici Madde 2 - 634 Sayılı Kat Mülkiyeti
Kanunundan doğan uyuşmazlıklar
nedeniyle, bu Kanunun yürürlüğünden önce asliye hukuk mahkemelerine açılmış
da-
valar bu mahkemelerce sonuçlandırılır.
---------------------------
(1) 10/6/1985 tarih ve 3227 sayılı Kanunun 1 inci maddesiyle "Yürürlük
tarihi"
ile ilgili 57 nci madde 66, "Yürütme makamı"ile ilgili 58 inci madde de 67
nci madde olarak, numaralandırılmıştır.
KANUNLAR, MAYIS 1992 (Ek - 12)
2) 5/2/1992 tarih ve 3770 sayılı Kanunun geçici maddesi:
Geçici Madde - Doğal Gazın Kullanımı Hakkında
Bazı Kanunlarda Değişiklik
Yapılmasına Dair Yetki Kanunu ile Bakanlar Kuruluna verilen Kanun Hükmünde
Kararname çıkarma yetkisi 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu için adı geçen
Yetki
Kanunu ile verilen süre bitimine kadar geçerlidir.
634 SAYILI KANUNA EK VE DEĞİŞİKLİK GETİREN MEVZUATIN
YÜRÜRLÜĞE GİRİŞ TARİHİNİ GÖSTERİR LİSTE
Kanun Yürürlüğe
No. Farklı tarihte yürürlüğe giren maddeler giriş tarihi
--------- ----------------------------------------------- -----------------
1166 --- 2/1/1969
2814 --- 14/4/1983
3227 --- 25/6/1985
KHK/431 --- 13/2/1991
3770 --- 11/2/1992
|
|