A) Genel kural:

Madde 10 - Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.
Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o
gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.
Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan birden fazla
bölüm, kat mülkiyeti kütuğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir.
Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarınca ve-
ya aşağıdaki fıkraya göre verilen bir mahkeme hükmü ile yapılır.
Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın
giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın,
kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını
isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere
dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle
bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.
B) Kat mülkiyeti kütüğü:

Madde 11 - Kat mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak (Kat mülkiyeti
kütüğü) ne tescil olunur, bu kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili ge-
nel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır.
Kat irtifaklarının tescili kat mülkiyeti kütüğüne yapılmayıp, bu kanunda
yazılı ilgili hükümler gözetilmek şartiyle, irtifak haklarının tesciline ait ge-
nel hükümlere göre yapılır.
Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti, Tapu Sicili
Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak (Kat mülkiyeti zabıt defteri) ne
tescil olunur.
C) Kat mülkiyetinin kurulması:


I - İstem ve belgeler:

Madde 12 - (Değişik: 13/4/1983 - 2814/4 md.)
Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi
hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan bir
dilekçenin tapu idaresine verilmesi veya istemde bulunulması lazımdır. Bu di-
lekçede veya istem üzerine tapu idaresince düzenlenecek tutanakta, anagayrimen-
kulün kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı değerlerinin
ve bu bölümlere değerleri ile oranlı olarak tahsisi istenen arsa paylarının gös-
terilmesi şarttır.
Dilekçeye veya istem tutanağına, kanunlara göre temliki tasarruflar için ve-
rilmesi gerekenlerden başka, aşağıda yazılı belgeler de eklenir.
a) Anagayrimenkulün (yapı veya yapıların) dış cepheler ve iç taksimatı ba-
ğımsız bölüm, eklenti ve ortak yerlerinin ölçüleri açıkça gösterilmek suretiyle
bir mimar veya mühendis tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bü-
tün paydaşları tarafından imzalanan ve içinde gösterilenlerin doğruluğu beledi-
yece tasdik olunan proje ve birden çok yapılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet
planı ile belediyece verilen yapı kullanma belgesi;
b) Anagayrimenkulün (yapı veya yapıların) ön ve arka cephelerini ve mümkünse
yarı cephelerini gösteren, en az 13x18 büyüklüğünde ve doğruluğu belediyece tas-
dikli bir fotoğraf;
c) Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve
bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösteren
ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış noterden
tasdikli liste;
d) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halin-
de bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlan-
mış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim
planı.


II - Sözleşme ve tescil:

Madde 13 - (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/5 md.) Tapu memuru ken-
disine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya
istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti
veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı
zamanda tescil istemi sayılır.
Sözleşme düzenlenince, anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü
sayfasındaki (Mülkiyet) hanesine (Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine
çevrilmiştir) ibaresi yazılarak sayfa kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her
bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı
arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada,
parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir;
anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin
kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütük-
ler arasında bağlantı sağlanır.
Anagayrimenkulün kapatılan sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil
kaydı, Tapu Sicili Tüzüğünün (Taksim halinde kayıtların nakli) ne dair hükümle-
rine göre, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir.
Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul
niteliğini kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli planındaki numarayı alır.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/5 md.) Kat malikine, anagayrimenkulun çaplı
tasarruf belgesinden başka, istem halinde, 12 nci maddenin (a) bendinde
belirtilen projeden kendi bağımsız bölümüne ait olan kısmının tasdikli bir örne-
ği de verilir.


D) Kat irtifakının kurulması:

Madde 14 - (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 - 2814/6 md.) Henüz yapı yapıl-
mamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve
tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının
buna ait bir dilekçe veya istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) ve (c) bentle-
rine uygun olarak düzenlenen proje, plan, liste ve (d) bendindeki yönetim planı
ile diğer belgeleri tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte
ayrıca yönetim planı istenmez. Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve
yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak
bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar
hanesinde belirtilir. Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrilme si, irtifak sahiplerinden biri tarafından istenince, tescil, kat irtifakının
tesciline ait resmi senete ve 12 nci maddede yazılı belgelere ve anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinin, evvelce verilmiş olan plana uygunluğunun belediyece tasdikına da yanılarak yapılır.
 

A) Kat maliklerinin hakları:

I - Bağımsız bölüm üzerinde:

Madde 15 - Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu ka-
nunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle,Medeni Kanunun maliklere tanıdığı
bütün hak ve yetkilere sahiptirler.

II - Ortak yerler üzerinde :

Madde 16 - Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payla-
rı oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel
kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki
ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.

B) Kat irtifakı sahibinin hakları:

Madde 17 - Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının,
sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen
borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına
sahiptirler.(Değişik: 13/4/1983 -2814/7 md.) Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması
için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak ta-
yin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına
dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır. (Ek: 13/4/1983 - 2814/7 md.) Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.
 

A) Kat Maliklerinin borçları:

I - Genel kural:

Madde 18 - Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve
ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahat-
sız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymak-
la, karşılıklı olarak yükümlüdürler.
Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölüm-
lerdeki kiracılara ve oturma (Sükna,) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden her-
hangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır;bu borçları yerine
getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.
Giderlere ve sigorta, primlerine ait 20 nci madde hükmü saklıdır.


II - Anayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk:

Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile
güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat malikle-
rinin rızası olmadıkça,anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve te-
sisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde
ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Ta-
van, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağ-
lantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar ver-
meyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile ver-
diği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.


III- Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma :

Madde 20 - (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden
her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci,bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplana-
cak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım,koru-
ma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak
tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa
payı oranında;
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vaz-
geçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya
lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını
ödemekten kaçınamaz.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat mali-
ki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim
planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapıla-
bilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği
günler için aylık yüzde on hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız
bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kişinin, kusurlu bir hareketi sebep
olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gide-
re sebep olanlara rücu hakları vardır.


IV - Sigorta anlaşması:

Madde 21 - Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer
üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir.
Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa payları
oranında, katılmakla yükümlüdürler.
Anagayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigorta bedeli, aksi-
ne sözleşme olmadıkça, kat maliklerine, arsa payları oranında, paylaştırılır.
Yalnız bir veya bir kaç bağımsız bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden
bir kısmı hasara uğramışsa,alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan yerlerin ona-
rımına arsa payları oranında harcanır,
Kat malikleri anagayrimenkulün sigortasıyla giderilemeyecek olan zararlarını
karşılamak üzere, kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi ad ve hesaplarına si-
gorta ettirebilirler; bu halde alınacak sigorta bedeli, anagayrimenkulün sigorta
bedelindeki payları da ayrıca saklı kalmak üzere, yalnız kendilerine ait olur.
Sigorta hakkındaki emredici hükümler saklıdır.

V - Ortak giderlerin teminatı:

Madde 22 - (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 -2814/10 md.) Kat malikinin,
20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazmi-
natından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya
başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve
müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu
kira, miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu
ödemiyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat ma-
liklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri
lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Medeni Kanunun 807 nci maddesinin son
fıkrası hükmü burada da uygulanır.
(Değişik: 13/4/1983-2814/10 md.) Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen
kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.


VI - Müsaade mecburiyeti:

Madde 23 - Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki
tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya
tesislerin yeniden yapılması için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa,
o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye
ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar.
Anagayrimenkulün bir kısmının harap olması halinde, harap olan bağımsız bö-
lüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bağımsız bölümdeki tesislerin ye-
niden yapılması için, sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya dışından
faydalanılması gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada başka sıfatla otu-
ranlar buna müsaade etmeye mecburdurlar.
Yukarıdaki fıkralarda yazılı müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada
başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine müsaade verilen bağımsız
bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler.


VII - Yasak işler:

Madde 24 - Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak
gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza
laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşme-
leri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehane-
ler bu hükmün dışındadır. Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsal gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda
ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı
gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla
açılabilir. Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün ba-
ğımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir.


VIII - Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti:

Madde 25 - Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları
ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar
için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müsta-
kil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden
istiyebilirler.
Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin dava tarihin-
deki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa
payları oranında devredilmesi için dava açılmasına kat malikleri kurulunca karar
verilir; bu kararı almak için çoğunluk sağlanamazsa veya kat maliklerinden bir
kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve davalının
bağımsız bölümünün mülkiyeti, davayı açmış olan kat maliklerine, arsa payları
oranında, devrolunur.
Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut
farz edilir
a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hak-
kında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep
olunması;
b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde
gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine
getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı
olarak bir yıl ısrar edilmesi;
c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer ola-
rak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.
Bu maddedeki dava hakkı, sebebinin öğrenilmesi tarihinden başlıyarak altı
ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlıyarak beş yıl içinde kullanılmazsa
ve dava sebebi de ortadan kalkmışsa düşer.
B) Kat irtifakı sahiplerinin borçları:

Madde 26 - Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde,
ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana
göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve
yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak,
yükümlüdürler.
Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noterlikçe yaptırı-
lan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlıyarak iki ay içinde yerine getirmez-
se, diğerlerinin yazılı istemi üzerine hakim, onun arsa payının ve kat irtifakı-
nın, o zamanki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında,
devrine karar verir.
Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre
içinde yapılamaması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin
bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür.

 

A) Genel kurul:

Madde 27 - Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim
tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından
kararlaştırılır.

B) Yönetim planı:

Madde 28 - Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yöne-
tici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime alt diğer hususları düzenler.
Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.
Yönetim planında hüküm bulunmıyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden
doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.
(Değişik: 13/4/1983-2814/11 md.) Yönetim planının değiştirilmesi için bütün
kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye
göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.
Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların
külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.
Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülki-
yeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim pla-
nına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.
C) Kat malikleri kurulunun toplantısı ve kararları:

I - Toplantı zamanı:

Madde 29 - Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim
planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse,her takvim
yılının ilk ayı içinde toplanır. Önemli bir sebebin çıkması halinde,yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir
taahütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu
her zaman toplanabilir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir.


II-Yeter sayı:

Madde 30 - Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla, karar verir. Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa kararlar en geç bir hafta, içerisinde yapılacak ikinci toplantıya katılanların, oy çoğunluğuyla verilir. Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.


III - Oya katılma:

Madde 31 - Her kat maliki,arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız
bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz, oy hesabı yapılırken kesirler gözönüne alınmaz. Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder. Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir,fakat oya katılamaz. Kat maliklerinden biri oyunu,yetkili vekil eliyle kullanabilir;ancak aynı kişi oy sayısının üçte birinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.

IV - Kararlar:

Madde 32 - Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yöne-
tim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir.

Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler. Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır. Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda, bulunan bütün kat maliklerince imzalanır karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar. Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.


V - Hakimin müdahalesi:

Madde 33 - Kat malikleri kurulunca verilen karara razı olmıyan veya kat
maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma (Sükna) hakkına
veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve
yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikle-
ri anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak, hakimin müdaha-
lesini istiyebilir.
Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlar-
da bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kara-
rını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lü-
zumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
Tesbit edilen süre içinde hakimin kararını yerine getirmiyenlerden, aynı
mahkemece, 100 liradan 2000 liraya kadar para cezası alınmasına kesin olarak
hükmolunur;yirmibeşinci madde hükmü mahfuzdur.

D) Yönetici:
I - Atanması:

Madde 34 - Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından ve-
ya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu
kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atan-
ması mecburidir.
Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen
yönetici durumundadır.
Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu
tarafından atanır.
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden
atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yöne-
tici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat
maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten
sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince
atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.
Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe,
kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa,
onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.
Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart
edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması ha-
linde kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir.
Yöneticinin öz ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün giriş kapı-
sı yanına veya antrede görülecek bir yere çevre içinde asılması mecburidir. Bu
yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birinden,ilgilinin
başvurması üzerine aynı mahkemece 50 liradan 250 liraya kadar para cezası alın-
masına kesin olarak hükmolunur.

II - Yöneticinin görevleri:
1. Genel yönetim işlerinin görülmesi:

Madde 35 - Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim pla-
nında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:
a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve
onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi
bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta
için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse,
her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip mik-
tarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan iş-
ler için tekrar avans toplanması;
e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yöne-
tim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yet-
kili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın
kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması;
h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan
hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması;
i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat malik-
lerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülki-
yeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere mu-
teber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı göste-
rilmek suretiyle, hesap açtırılması;
k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.


2. Defter tutulması ve belgelerin saklanması:

Madde 36 - Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapı-
lan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci madde-
de sözü geçen deftere tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin bel-
geleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.
Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlıyarak bir ay içinde yöneti-
ci tarafından notere kapattırılması mecburidir.
Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmiyen yöneticiye 33 üncü maddenin
son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.


3. İşletme projesinin yapılması:

Madde 37 - (Değişik:13/4/1983 - 2814/12 md.)
Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecik-
meksizin bir işletme projesi yapar. Bu projede özellikle:

a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider
tutarları;

b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara
göre düşecek tahmini miktar;

c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat ma-
likinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı;
Gösterilir. Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imza-
ları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak
yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir
ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.
Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri
ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkra-
sında belirtilen belgelerden sayılır.

III- Sorumluluğu:


1.Genel kural:

Madde 38 - Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.


2. Hesap Verme:

Madde 39 - Yönetici, yönetim planında Yazılı zamanlarda eğer böyle bir zamanyazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna,ana gayri menkul dolayısiyle o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür.Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

IV-Hakları:
Madde 40 - Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Kat malikleri,kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse,yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden istiyebilir. Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir, (Değişik: 13/4/1983-2814/13 md.) Kat malikleri kurulu,kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.


E) Yönetimin denetlenmesi:

Madde 41 - Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa;bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa,
hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.
KANUNLAR, MAYIS 1992 (Ek -12)

Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir. Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.

F) Yenilik ve ilaveler:

I - Faydalı olanlar:

Madde 42 - Kat malikleri,anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında
bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha
rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın
çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve ar-
sa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma
oranına göre, ödenir.
(Ek:10/12/1990 - KHK - 431/1 md.; Aynen kabul: 5/2/1992-3770/1 md.)
Kat maliklerinden birinin isteği ile ortak kaloriferle olan ısınmanın doğalgaz
kullanılmak maksadıyla ferdi ısınmaya dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve
arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
(Ek : 10/12/1990 - KHK - 431/ 1 md.; Aynen kabul: 5/2/1992-3770/1 md.)
Ortak kaloriferle olan ısınmanın ferdi ısınmaya dönüştürülmesine karar verilmesi
halinde yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır ve bu
konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir.

II - Çok masraflı ve lüks olanlar:

Madde 43 - Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya
yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bü-
tün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya
geçitlerinde bulunmıyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere
katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların ya-
pılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.
Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmıyan kat maliki veya onun kül-
li veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine
sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya
ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar.

III- Bağımsız bölüm ilavesi:

Madde 44 - Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine
tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında
24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için:

a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi;

b) Anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni
ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa
paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tesbit edilmesi;

c) İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, ta-
pu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14 üncü maddeye göre kat irtifakı
kurularak bunun, anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kü-
tüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve anagayrimenkulün kapanan eski
kütük sayfasiyle 13 üncü madde hükmüne göre bağlantı sağlanması; Şarttır.

Bu nitelikteki ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak istemiyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler sebebiyle azalan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir. Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmıyan kat maliklerinin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek şartiyle, yeni yapılan bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptıranın mülkü veya yap tıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler adına tescil edilir.


G) Temliki tasarruflar ve önemli işler:

Madde 45 - Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve
bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya
anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması
gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri
karar üzerine yapılabilir.

 

A) Kat mülkiyetinin sona ermesi:
I - Anagayrimenkulün arsasiyle birlikte yok olması veya kamulaştırılması ile:

Madde 46 - Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer. Anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin bir tek kişinin mülkiyetinde
toplanmasiyle kat mülkiyeti kendiliğinden sona ermez. Sicil kaydı, bütün kat maliklerinin veya bütün bağımsız bölümleri kendi mülkiyetinde toplamış bulunan malikin, anagayrimankuldeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesine ait yazılı istemi üzerine silinir ve o gayrimenkul, müstakil bölümlere bağlı arsa paylarına göre, genel kütükte yeni bir sayfaya gaçirilerek ve eski kayıtlariyle bağlantı sağlanmak suretiyle tescil olunur.
Anagayrimenkulün niteliğinde kat mülkiyetinin kurulmasından sonra değişiklikler olmuşsa, yeni sicil kaydına bunlar da yazılır.Bağımsız bölümlerden biri bir ayni hakla veya sicile şerh verilen bir şahsi hakla kayıtlanmış bulunuyorsa, hak sahibinin muvafakatiyle o hak kütükten silinmedikçe, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete
çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesi istenemez. Kayıtlayıcı hakkın sahibi, sicil kaydının silinmesine muvafakat etmemekle beraber hakkının yalnız borçluya ait mülkiyet payına veya hakkın niteliğine göre, bütün ortak mülkiyet paylarına aktarılmasına muvafakat ederse bu hak sicilden silinmeksizin yalnız borçlunun, adi mülkiyet esasına tabi kılınmış olan o gayrimenkuldeki bütün ortak mülkiyet payları üzerine geçirilmek suretiyle genel kütüğe tescil olunur. Anagayrimenkulün arsasiyle birlikte tamamen yok olması veya kamulaştırılması halinde sicil kaydının silinmesi genel hükümlere göre yapılır.Anagayrimenkul kamulaştırılırsa, her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payı ve eklentileri de gözönünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur ve o bölümün malikine ödenir.

II - Anayapının harap olması:

Madde 47 - Anayapının tümü harap olmuşsa, anagayrimenkul üzerindeki kat mül-
kiyeti kendiliğinden sona erer.Anayapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen harap olur ve o bölümün maliki iki yıl içinde bölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri veya bunlardan bir kısmı,bu sürenin tamamlanmasından başlıyarak bir yıl içinde o bölüme ait arsa payının, değeri karşılığında ve arsa payları oranında kendilerine
devredilmesini hakimden istiyebilirler. Bu halde devrolunan arsa payları kat mülkiyeti kütüğünün ilgili sayfalarının (Beyanlar) hanesine işaret olunur;arsa payını devralanlar,devraldıkları tarihten başlıyarak iki yıl içinde,harap olan bağımsız bölümü yeniden yaptırmaya veya aynı süre içerisinde bütün kat malikleri bağımsız bölümlere bağlı arsa paylarını bu kanunun 3 üncü maddesinin 2 nci fıkrasındaki esaslara göre yeniden hasaplıyarak kat mülkiyeti kütüğüne geçirtmeye mecburdurlar.Yukardaki fıkra hükmüne uyulmadığı takdirde anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona ererek, gerek o gayrimenkul ve gerek harap olan bölümler için alınan sigorta bedeli üzerinde ortak mülkiyet hükümleri uygulanır.Birden ziyade bağımsız bölüm tamamen harap olup da bunlardan birinin yeniden yapılması diğerinin yapılmasına bağlı bulunuyorsa, bağımsız bölümleri harap olan kat malikleri bunları yeniden yaptırıp yaptırmıyacaklarını, harabolma tarihinden başlıyarak altı ay içinde diğer kat maliklerine yazılı olarak bildirmeye mecburdurlar. Bildirmiyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve onların arsa payları, bölümlerini yeniden yaptırmak istiyenlere öncelikle devredilir.Harabolan bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti bu maddede yazılı süreler devamınca kendiliğinden kat irtifakına çevrilir ve kat mülkiyeti kütüğünde beyanlar hanesine geçici şerh verilir. Bağımsız bölüm yapılınca onun üzerindeki kat mülkiyeti yeniden doğar ve geçici şerh kütükten silinir.

III- Bildirme ödevi ve kaydın silinmesi:

Madde 48 - Anagayrimenkulün veya anayapının tümünün veya bir kısmının harabolması halinde durum yönetici tarafından o gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu
idaresine ve bütün kat maliklerine; eğer yönetici yoksa, bağımsız bölümü harap
olan kat maliki tarafından tapu idaresine derhal bildirir; bunun bildirilmemesi yüzünden doğacak zararların tümünden bağımsız bölümü harap olan kat maliki,zararın beşte biri oranındaki kısmından da yönetici müteselsilen sorumlu olup, Hazine sorumlu değildir.
Kat mülkiyeti sona erince, kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalar kapatılarak gayrimenkulün kaydı anayapıdan sağlam kalan kısımlar gösterilmek ve kat mülkiyeti kütüğü kurulmadan önceki genel kütük kaydiyle bağlantı sağlanmak suretiyle, arsa payları oranında ortak mülkiyet esaslarına göre, genel kütüğe tescil edilir. Bu halde sigorta bedelleriyle enkaz üzerinde de ortak mülkiyet hükümleri yürür. Tümü harabolan anayapının arsasında malik veya ortak malikler tarafından yine kat mülkiyeti esasına göre yeni bir yapı yapılmak istenirse, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmasına dair hükümler uygulanır.

B) Kat irtifakının sona ermesi:

Madde 49 - Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler. Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamiyle yok olması veya üzerinde yapı
yapılamıyacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer.
(Değişik fıkralar:13/4/1983 - 2814/14 md.):
Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir. Yukarıdaki fıkra uyarınca kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütügündeki kayıt silinir.

 

A) Yasaklar:

Madde 50 - Bu kanun yürürlüğe girdikten sonra Medeni Kanuna ve diğer
kanunlara göre, bir gayrimenkulün paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir ölümünden kat maliki gibi tek başına faydalanmasını sağlamak için irtifak hakkı kurulamaz.Tümü kargir olmıyan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz.


B) Yeni duruma uyma :

I - Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra kurulan irtifaklarda:

Madde 51 - (Değişik birinci fıkra: 30/4/1969 - 1166/1 md.) Medeni Kanunun
yürürlüğe girmesinden sonra bu kanunun yürürlüğe girdiğı tarihe kadar bir gayri-
menkulün paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi
tek başına faydalanmasını sağlamak için üzerinde irtifak hakkı kurulmuş olan
gayrimenkullerin mülkiyetinin 2/1/1971 tarihine kadar kat mülkiyetine
çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi mecburidir. Bu yapılmaz-
sa irtifak hakları sona ererek yalnız ortak mülkiyet devam eder.
Gayrimenkul üzerindeki mülkiyetin birinci fıkra gereğince kat mülkiyetine
çevrilmesi ve kat mülkiyet kütüğüne tescili, ortak maliklerden birinin tapu
ideresine başvurması üzerine tapu idaresindeki belgelere ve bu kanunun 12 nci
maddesinin (b) bendinde yazılı fotoğrafa dayanılarak yapılır; bu halde
fotoğrafın,tapu idaresine başvuran ortak malikin imzasiyle tasdik edilmesi yeter.
Diğer ortak malikler bu çevrilmeye itiraz edemiyecekleri gibi bunun gider-
lerine katılmaktan ve yönetim planı yapmaktan kaçınamazlar; kaçınılırsa, haki-
min müdahalasine dair olan 33 üncü madde hükmü uygulanır.
II- Medeni Kanundan önce kurulmuş olan haklarda :

Madde 52 - Medeni Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce (Hava hakkı, oda mülkiyeti) gibi isimler altında kurulmuş olan haklar, bu kanunun yürürlüğe girmesinden başlıyarak üç yıl içinde, aşağıda yazılı hükümlere göre, bu kanun uyarınca kat mülkiyetine veya kat irtifıkına çevrilir:

a) Gayrimenkul üzerinde bu haklara konu olan yapı bölümleri mevcutsa, hak sahipleri, aralarında yapacakları bir sözleşme ile, o gayrimenkulün arsasında, bölümlerinin değerleri oranında ve hiçbir bedel ödemeye mecbur olmaksızın, Medeni Kanunun ortak mülkiyet hükümlerine göre paydaş olurlar ve Kat Mülkiyeti Kanununun ilgili hükümleri uyarınca kat mülkiyetini kurarlar.b) Yapı bölümleri mevcut olmayıp yalnız hava hakkı mevcutsa, bu hak (a) bendindeki esaslara göre hak sahibinin arsada paydaş olması suretiyle kendiliğinden kat irtifakı hakkına çevrilir ve kütüğe o suretle tescil edilir. c) Hak sahipleri anlaşarak bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren üç yıl içinde eski haklarını kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevirmezlerse, bu çevirme, gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresince, ayrı ayrı bölümlerin değerleri oranında arsa paylarının tesbiti ve gereken belgelerin hazırlanması suretiyle ve bu maddenin (a) ve (b) bendlerindeki esaslar uyarınca,hak sahipleninden birinin müracaatı üzerine veya doğrudan doğruya yapılır ve durum bütün hak sahiplerine bildirilir. Bu hakların tapu idaresince kat mülkiyetine veya kat irtifakına doğrudan doğruya çevrilmesi için gereken masraflar Hazinece ödenerek, kamu alacaklarının tahsili hakkındaki özel kanun hükümlerine göre hak sahiplerinden alınır. Hak sahipleri tapu idaresinin kararına karşı, bunun kendilerine bildirilmesinden başlıyarak bir ay içinde, sulh mahkemesine dava açmak suretiyle itiraz edebilirler.

III- Medeni Kanuna göre kurulmuş kat irtifaklarının yönetimi:

Madde 53 - Bu kanun yürürlüğe girdiği tarihten önce bir gayrimenkulün pay-
daşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek başına
faydalanmasını sağlamak için kurulmuş olan irtifak hakları,bu kanuna göre kat
mülkiyetine çevrilinceye kadar anagayrimenkulün yönetimi, yönetim planı
yapılması mecburiyeti ve giderlere ve sigorta mecburiyetine ve bunun primlerine
katılma hususlarında bu kanun hükümleri uygulanır.


C) Özel kanuna göre ortaklaştırma (Şüyulandırma) halinde kat mülkiyetinin durumu:

Madde 54 - İmar Kanunu hükümlerine göre ortaklaştırma halinde,
ortaklaştırılan gayrimenkuller arasında kat mülkiyetine tabi gayrimenkul varsa,
İmar Kanununun 46 ncı maddesi gereğince ortaklığın giderilmesi hususunda bütün
malikler anlaştıkları takdirde, ortaklığın giderilmesi bu anlaşma hükümlerine
göre yapılır. Böyle bir anlaşmaya varılmazsa, her gayrimenkulün ortaklaştırmadan önceki
geçer değerleri, birinci fıkrada sözü geçen madde hükmüne göre ortaklığı gider-ekle görevli sulh mahkemesince ayrı ayrı takdir edilerek, bunlardan değeri en fazla olan gayrimenkulün malikine, öteki gayrimenkullerin bu değerle satın almasını teklife karar verilir ve bu teklif kabul edilip bedel ödenince ortaklık giderilmiş olur. Kesinleşen sulh mahkemesi kararının tebliğinden başlıyarak bir ay içinde bedel ödenmez veya altı ay içinde ödenmek üzere banka mektubu veya ayni teminat gösterilmezse ortaklaştırılan gayrimenkullerin tümü, imar durumuna göre mümkünse kat mülkiyeti muhafaza ve diğer gayrimenkuller buna ilhak edilerek,eğer bu mümkün değilse kat mülkiyeti kaldırılarak, açık artırma yoliyle satılıp ortaklık giderilir ve satış bedeli her gayrimenkulün, ikinci fıkra uyarınca takir edilmiş olan değerleri arasındaki orana göre, maliklere paylaştırılır.

D) Harç ve vergiler:

Madde 55 - Bu kanuna göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin başkasına devrini ihtiva etmedikçe her çeşit harc ve vergiden muaftır. Bu muafiyet, Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra kurulan irtifak haklarının 51 nci madde gereğince kat mülkiyetine ve Medeni Kanundan önce kurulmuş olan hakların 52 nci maddeye göre kat mülkiyeti veya kat irtifakına çevrilmesi işlemlerine de şamildir. Kurulan kat mülkiyetleri tapu memurunca derhal anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu yerin belediyesine ve vergi dairesine bildirilir.

E) Belediyesi olmıyan yerlerdeki durum:

Madde 56 - Bu kanunun belediyelere yüklediği görevler, belediye olmıyan,
yerlerde o yerin bağlı bulunduğu ilçe veya il merkezleri belediyelerince, 6785
sayılı İmar Kanununun 47 nci maddesinde bahsi geçen sahalarda ise ilgili
belediyece yerine getirilir.

 

Madde 57 - Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölü-
mün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir. Bu hakka devre mülk hakkı denir.

Madde 58 - Aksi resmi senette kararlaştırılmadıkça devre mülk hakkının bağlı
olduğu pay, devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde belirlenir.
Devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına
çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabilir. Devre mülk üzerinde bu hakla bağdaşan ayni haklar tesis edilebilir. Devre mülk hakkı bağlı olduğu müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve temlik edilebilir ve mirasçılara geçer.

Madde 59 - Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 15
günden daha az süreli olmaması gerekir.Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa dev-
re mülk hakkı sahibi bu hakkın kullanımını başkalarına bırakabilir.

Madde 60 - Ana taşınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların
tapu kütüklerinin beyanlar hanesine,bağımsız bölüm veya yapı üzerinde devre mülk
hakkı kurulduğu işaret edilir ve düzenlenecek tapu senedinde de bu husus belir-
tilir.

Madde 61 - Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin
ortak malikler arasında dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve
usulleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarım için ay-
rılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar devre mülk sözleşmesinde belirle-
nir. Bu hususları içeren ve bütün hak sahiplerince imzalanan devre mülk sözleş-
mesi resmi senede eklenir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.
---------------------
(1) Bu bölüm ve bu bölüm başlığı altındaki maddeler 10/6/1985 tarih ve 3227 sa-
yılı Kanunun 1 nci maddesi ile eklenmiştir.



Devre mülk hakkı kurulan her yapı veya bağımsız bölüm için ortak malikler,
kendi aralarından veya dışardan bir gerek veya tüzelkişiyi yönetici ve kat ma-
likleri kuruluna temsilci olarak tayin ederler. Bu Kanunun genel hükümlerine gö-
re atanan yöneticilere devre mülk yöneticiliği ile ilgili görevler de verilebi-
lir.

Madde 62 - Kat mülkiyetine çevrilmiş birden fazla bağımsız bölümlerden
bazılarının üzerinde devre mülk hakkı kurulması, aksi yönetim planında
kararlaştırılmamışsa, diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatlarına bağlı
değildir.

Madde 63 - Üzerinde devre mülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün or-
tak malikleri, aksi sözleşme ile kararlaştırılmamışsa, şuyuun giderilmesini is-
teyemezler.

Madde 64 - Devre mülk hak sahipleri,kendilerine ayrılan ve tapu sicilinde belirtilen dönem süresi sonunda istifade ettikleri bağımsız bölüm veya yapıyı sözleşme hükümleri gereğince boşaltmaya ve yeni hak sahibine teslime mecburdurlar. Dönem süresi sonunda tahliye olmadığı takdirde, istifade edecek dönem sahibinden birisinin veya yöneticinin tapu kaydını ve sözleşmeyi talebine ekleyerek ibrazı halinde, mahallin en büyük mülki amirin emri ile, başkaca bir işlem ve tebligata lüzum kalmadan, derhal zabıtaca boşalttırılır. İdare veya yargı organlarına yapılacak başvuru, bu boşaltma işlemini durdurmaz. İlgililerin kanundan ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.

Madde 65 - Devre mülk hakkı sahiplerinin hak ve borçları, yetki ve sorumluluklarının tespit ve uyuşmazlıkların çözümlenmesinde bu Kanunda, sözleşmede veya yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde Türk Medeni Kanunu ve ilgili diğer kanun hükümleri uygulanır.


Görevli mahkeme:

Ek Madde 1 - (Ek: 13/4/1983-2814/15 md.)
Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde
çözümlenir.
Kullanma yerlerinin boşaltılması:

Ek Madde 2 - (Ek: 13/4/1983 - 2814/15 md.)
Kat malikleri kurulunca veya bu kurulca yetki verilen yönetici tarafından
sözleşmeleri herhangi bir nedenle feshedilen veya sona eren, kapıcı, kalorifer-
ci, bahçıvan ve bekçiler ile dışarıdan atanan yöneticiler kendilerine bu görev-
leri dolayısıyla bir yer tahsis edilmiş ise, bu yerleri onbeş gün içerisinde bo-
şaltmak zorundadırlar. Bu süre içinde boşaltılmayan yerler yöneticinin veya kat
maliklerinden herhangi birinin başvurusu üzerine başkaca tebligata lüzum kalma-
dan mahalli mülki amirlerin kararı ile bir hafta içinde zabıtaca boşalttırılır.
İdare ve yargı organlarına yapılacak başvuru, bu kararların yerine getirilmesini
durdurmaz. İlgililerin kanun ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.
Birden çok yapılarda uygulanacak özel hükümler:

Ek Madde 3 - (Ek:13/4/1983 - 2814/15 md.)
Bir arsa üzerinde birden çok yapının varlığı halinde, bu Kanunda yer alan
hükümlerin uygulanmasında aşağıdaki kurallar dikkate alınır:
a) Vaziyet planına göre yapılacak tüm bağımsız bölümlerden yüzde kırkının
veya blok inşaatlarda herbiri en az sekiz bağımsız bölümü kapsayan blok veya
blokların tamamlanmış bulunması halinde,tamamlanan bağımsız bölümler için kat
mülkiyetine geçilebilir Bu takdirde, tamamlanmamış yapılara ilişkin kat irtifak-
larının tapu kütüklerinde nasıl yer alacağı (11 inci maddenin 2 nci fıkrasına
bağlı kalınmaksızın) tüzükle belirlenir.

b) Yapılardan her birine ilişkin ortak giderler o yapıdaki kat malikleri,
bütün yapılar için müşterek tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler bütün kat
malikleri tarafından 20 nci maddedeki kurala göre karşılanır, Yapılardan bir
kısmının tamamlanmamış olması halinde, kat irtifakı sahipleri de, kendilerini
ilgilendirdiği ölçüde ortak tesis ve yerlere ilişkin giderlere katılırlar.

c) Blok yapılarda, bunlardan yalnız birine ilişkin sorunların çözümlenmesin-
de, kat malikleri kurulu, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşur
Kat irtifakına geçiş:

Ek Madde 4 - (Ek: 13/4/1983 - 2814/15 md.)
Beş veya daha fazla kişi tarafından üzerinde bir veya birden çok yapı yaptı-
rılmak amacıyla birlikte bir arsa edinilmiş olması ve pay sahiplerinden en az
beşte dördünün kat irtifakına geçiş konusunda aldığı karara uyulmaması halinde,
karara uymayan pay sahiplerinin gayrimenkuldeki paylarının iptaline ve bu payla-
rın, isteyen diğer pay sahipleri adına tesciline sulh mahkemesi tarafından aşa-
ğıdaki şartlarla karar verilir:
a) Müşterek gayrimenkulün yukarıda belirtilen amaçla edinildiğinin ispat
edilmiş olması,

b) Müşterek maliklerin yukarıda açıklanan çoğunluğunun kat irtifakına geçiş
kararına veya bununla ilgili yükümlülüklere noterlikçe yapılan tebligata rağmen
iki ay içinde uyulmamış olması,

c) Karara uymayan müşterek maliklerin paylarının mahkemece tespit edilen
rayiç bedelinin mahkeme veznesine depo edilmesi.

F) Yürürlük tarihi:

Madde 66 - Bu kanun yayımı tarihinden altı ay sonra yürürlüğe girer. (1)

G) Yürütme makamı:

Madde 67 - Bu kanunun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür. (1)
                                              *
                                             * *
23/6/1965 TARİHLİ VE 634 SAYILI ANA KANUNA İŞLENEMEYEN GEÇİCİ MADDELER:

1) 13/4/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunun geçici maddeleri:
Silinmemiş kat irtifakı hakları:

Geçici Madde 1 - Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu Kanunun yürür-
lüğünden önce süresi içinde bitirilmemiş olan yapılara ilişkin kat irtifakları
tapu kütüğünden silinmemiş ise, bunlar hakkında da 49 uncu maddenin bu Kanunla
değişik hükmü uygunlanır.
Önce açılmış davalar:

Geçici Madde 2 - 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan uyuşmazlıklar
nedeniyle, bu Kanunun yürürlüğünden önce asliye hukuk mahkemelerine açılmış da-
valar bu mahkemelerce sonuçlandırılır.
---------------------------
(1) 10/6/1985 tarih ve 3227 sayılı Kanunun 1 inci maddesiyle "Yürürlük tarihi"
ile ilgili 57 nci madde 66, "Yürütme makamı"ile ilgili 58 inci madde de 67
nci madde olarak, numaralandırılmıştır.
KANUNLAR, MAYIS 1992 (Ek - 12)


2) 5/2/1992 tarih ve 3770 sayılı Kanunun geçici maddesi:

Geçici Madde - Doğal Gazın Kullanımı Hakkında Bazı Kanunlarda Değişiklik
Yapılmasına Dair Yetki Kanunu ile Bakanlar Kuruluna verilen Kanun Hükmünde
Kararname çıkarma yetkisi 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu için adı geçen Yetki
Kanunu ile verilen süre bitimine kadar geçerlidir.

634 SAYILI KANUNA EK VE DEĞİŞİKLİK GETİREN MEVZUATIN
YÜRÜRLÜĞE GİRİŞ TARİHİNİ GÖSTERİR LİSTE
Kanun Yürürlüğe
No. Farklı tarihte yürürlüğe giren maddeler giriş tarihi
--------- ----------------------------------------------- -----------------
1166       ---    2/1/1969
2814       ---   14/4/1983
3227       ---   25/6/1985
KHK/431  --- 13/2/1991
3770       --- 11/2/1992